Vers une crise du marché de l’investissement immobilier en 2023 ?
Peu en parlent, mais nous sommes en train d’observer un bouleversement sur le marché des investisseurs professionnels en immobilier 🏢.
Déjà sous tension en raison de règlementations toujours plus strictes👮🏻 (rénovation obligatoire des passoires thermiques pour leur mise en location, encadrement des loyers, permis de louer, etc), le marché de l’investissement immobilier va devoir se réinventer pour faire face à la hausse historique des taux d’intérêt. 📈
Alors que les particuliers ont vu leur taux moyen d’emprunt passer de 1 à 2-2,5%, chez les professionnels la donne est tout autre :
Il n’est pas rare de constater désormais des taux d’intérêt aux alentours des 5% sur 15 ans pour un financement professionnel (marchands de biens, promoteurs, foncières, etc.) ! 😲🔥
Lorsque l’on sait que le rendement moyen de l’immobilier commercial dans les grandes villes en France tourne aux alentours de 5%, on comprend bien que l’équation financière devient insoluble 🤯 ! Sans compter la hausse des coûts de construction ou de rénovation couplée à celle des prix de l’énergie ⚡️! Cela explique un net ralentissement du marché immobilier, notamment chez les promoteurs !
Automatiquement, les exigences de rendement des investisseurs vont devoir être revues à la hausse pour faire face à cette nouvelle donne !
Au Chat Qui Dort, la hausse brutale des taux d’intérêt a rendu caduc quasiment tous les projets de développement d’appart’hôtels en cours d’étude 😒.
Et les portes de sorties ne sont pas légion :
✽ Augmenter le loyer payé aux investisseurs, mais cela n’est pas sans risque. Cela augmenterait notre taux d’effort et pourrait mettre en péril la rentabilité de notre activité. Au Chat Qui Dort, nous avons toujours refusé la surenchère, alimentée par des startups ayant levé des montants importants et prêts à prendre des parts de marché à perte. Nous avons toujours privilégié un développement maîtrisé et rentable, quitte à ne pas se développer aussi vite qu’espéré. Cette approche prudente nous a permis de passer la crise du COVID sans trop d’encombres, et surtout de rester rentable sur chacun de nos établissements, en gardant le contrôle à 100% de notre capital.
chambre appart’hôtel Le Flandres – Le Chat Qui Dort Vieux-Lille III
✽ Améliorer le CA généré 💶 nous permettant d’augmenter le loyer sans augmenter notre taux d’effort. Pour cela, nous travaillons sur plusieurs pistes:
➡︎ Une optimisation du découpage des surfaces (moins d’espaces communs «perdus», plus de studios ou de T2, plus rentables que les grands appartements)
➡︎ Une stratégie de pricing plus dynamique (yield management, en partenariat avec notre excellent cabinet YTSO Agence de conseils en Yield) pour améliorer notre REVPAR
✽ Améliorer notre structure de charges avec le même objectif de pouvoir augmenter le loyer potentiel sans augmenter notre taux d’effort
➡︎ Une optimisation des process (accès autonome, contrôle d’accès à distance, conciergerie digitalisée)
➡︎ Une maîtrise des charges (chauffage connecté, isolation renforcée lors de nos rénovations)
✽ Baisser les prix d’acquisition des immeubles.
Sur ce sujet, nous choisissons de travailler main dans la main avec des investisseurs, pour participer à l’élaboration des business plans 📊 et négocier en amont avec les propriétaires d’immeubles pour l’implantation de nos futurs établissements.
Notre approche, basée sur notre expérience dans la rénovation complète d’immeubles anciens ainsi que l’exploitation de plus de 20 appart-hôtels sur Lille, nous permet de déterminer avec précision le prix potentiel qu’un investisseur peut payer pour atteindre ses critères de rentabilité. Reste désormais la partie la plus difficile : la négociation avec le propriétaire pour obtenir l’immeuble au juste prix. Et cela va désormais prendre plus de temps, afin que les attentes excessives des vendeurs ces dernières années redeviennent raisonnables. Avec comme principaux arguments :
✔︎ une vision long terme de l’investisseur (mode bon père de famille)
✔︎ un locataire (Le Chat Qui Dort) qui s’engage sur la qualité de la rénovation et l’entretien du patrimoine sur la durée
✔︎ des loyers supportables permettant une juste répartition de la rémunération entre propriétaire et locataire (gagnant / gagnant)
Le Chat Qui Dort – Villa Gounod à Lille
