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Coronavirus : quels impacts sur le marché immobilier et sur les locations touristiques ?

Le 6 mai 2020

Le marché immobilier dans son ensemble a été impacté par la crise sanitaire, qui a mis à l’arrêt toutes les activités du secteur immobilier :

– Les chantiers BTP sont à l’arrêt ou quasiment à l’arrêt depuis le 17 mars ;

– L’instruction des demandes d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable de travaux) a pris beaucoup de retard ;

– L’ensemble des délais d’urbanisme (délais de recours, délai d’instruction, durée de validité des autorisations) est suspendu jusqu’au 24 mai (malgré la prolongation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 24 juillet)

– Les visites de biens immobiliers ont été stoppées net avec la fermeture des agences immobilières, même si les visites virtuelles ont connu un bel essor. Des ventes en cours ont heureusement pu être finalisées grâce aux signatures électroniques.

Dans ce contexte si particulier et inédit, beaucoup de questions de posent sur les effets de cette crise sur le marché immobilier dans son ensemble.

– Faut-il s’attendre à une baisse des prix ?

– Le nombre des transactions va-t-il s’effondrer ?

– Les banques seront-elles plus exigeantes lors de l’octroi d’un crédit immobilier ?

Comme souvent, l’aspect psychologique est prépondérant lors dans les situations de crise. Face à un avenir incertain, les acheteurs risquent de reporter leur projet immobilier, et la dynamique de l’immobilier se grippera. Il y aura donc certainement une période de flottement dans les mois à venir, les acheteurs étant tentés d’observer la vigueur du rebond de l’économie avant de se lancer dans l’achat de leur vie !

Une reprise soutenue de l’économie, des taux restant bas, et des banques continuant à octroyer facilement des crédits seront des indicateurs clés permettant d’envisager que le secteur immobilier se relève rapidement. En effet, les fondamentaux restent solides, notamment dans les plus grandes agglomérations, comme LILLE. La demande excède souvent l’offre, et l’attractivité de la métropole lilloise ne va pas disparaître en un jour. L’immobilier a également toujours joué un rôle de valeur refuge. De nombreux Français, échaudés par l’effondrement brutal des marchés financiers, arbitreront probablement une partie de leur patrimoine vers la pierre, ce qui aurait comme effet de soutenir la demande.

A contrario, une reprise molle, de mauvais chiffres dans le secteur de l’emploi et pour l’économie dans son ensemble, ainsi qu’une poursuite de l’épidémie mondiale de COVID-19, risquent d’entraver la confiance des Français. Ils pourraient alors reporter leur projet immobilier, ou tenter de négocier fortement les prix. On pourrait retrouver la situation suite à la crise économique de 2008 :

Des prix qui resteraient stables un certain temps avant de baisser très progressivement mais surtout en observant un ralentissement brutal du nombre de transactions.

En tout état de cause, il faudra, et plus que jamais, être sélectif lors de son achat immobilier. On assistera probablement encore plus qu’avant à un marché immobilier à deux vitesses. Les biens de qualité, dans des emplacements recherchés, sur des secteurs porteurs, risquent de se vendre toujours aussi bien et vite. Cette dichotomie du marché était déjà bien visible à Lille où les prix pouvaient s’échelonner entre 2000 et 7000 euros le mètre carré !

En revanche, les biens moins qualitatifs, notamment en raison de leur emplacement ou de travaux à prévoir, risquent de voir leur délai de vente s’allonger fortement, à moins d’une baisse significative du prix.

Le maître mot en immobilier : soyez SÉLECTIF

Qu’en est-il du marché de la location de courte-durée (type Airbnb) ?

Là aussi, le ralentissement a été brutal et spectaculaire. Avec le confinement, plus de touristes à Lille, plus de voyageurs professionnels dans les grandes villes de France. Les loueurs en meublé de tourisme, principalement des particuliers ayant investi sur cette niche, à la fois rentable et fiscalement intéressante avec le statut LMNP, se sont retrouvés du jour au lendemain privés de ce revenu complémentaire, parfois indispensable à l’équilibre budgétaire du foyer. Quelles conséquences vont-ils en tirer ? Souvent achetés à crédit, les propriétaires de ces appartements vont devoir supporter la charge du crédit sans aucun revenu en face.

Déjà refroidi par le durcissement des règles à Lille, certains propriétaires seront probablement tentés de remettre leurs biens sur le marché de la location moyenne ou longue durée. En effet, les besoins de logement locatifs continuent d’être élevés, notamment à Lille, et ce malgré la crise, alors que l’hébergement de loisirs/tourisme passera forcément au second plan.

On perdra en rentabilité, certes, mais on limitera également le risque.

A noter aussi l’apparition récente du bail mobilité, qui pourrait apparaître comme une bonne solution à court terme pour les propriétaires d’appartements : Il facilite les locations de 3 mois à 1 an, qui peuvent être un peu plus rentables qu’un bail classique (loyer un peu plus élevé mais attention tout de même à respecter l’encadrement des loyers pour Lille), et vous permettent une fois ce bail terminé de rebasculer sur de la location courte durée. Si la demande a repris d’ici là !

Si le marché reste porteur, la mise en vente d’appartements habituellement mis en location courte durée par leur propriétaires pourrait être une conséquence un peu plus radicale de cette crise.

Les plateformes internet (Airbnb, TripAdvisor, Expedia) dans le rouge.

Il n’y a pas que les hôteliers et les gérants d’appart-hôtels qui souffrent. Les plateformes internet de mise en location de logement ont également été fortement impactées par la crise.

Airbnb avait déjà annoncé un gel des embauches, des réductions de salaire, et des primes annulées. Les réservations ont en effet connu un fort ralentissement : « Entre janvier et mars, elles ont ainsi chuté de près de 90% dans plusieurs zones en Chine, et même de 96% à Pékin, selon le cabinet AirDNA. Même constat en Corée du Sud et en Italie, où Airbnb a vu son activité réduite de 46% à Séoul et de 41% à Rome ». Airbnb vient d’annoncer le licenciement de près du quart de ses salariés ! Une mesure radicale pour se « recentrer sur son coeur de métier ». Et surtout rassurer ses investisseurs avant une probable mise en bourse l’année prochaine.  Tripadvisor avait déjà annoncé un plan de licenciement similaire quelques semaines plus tôt ! Expedia, déjà à la peine avant la crise sanitaire, a levé 3,2 milliards de dollars pour tenir le choc face aux conséquences de la crise sanitaire.

Quelles conséquences cela aura-t-il sur le marché ? Les logements en location courte durée peuvent-ils tirer leur épingle du jeu ?

Ils pourraient certainement gagner des parts de marché à court terme aux dépends des hôteliers. En effet, les appart-hôtels permettent des accès autonomes aux logements (pas de réception, pas de remise de clé) et il n’y pas de pièces communes : il est donc possible de n’avoir aucune interaction et de limiter ainsi les risques de contamination. Comme nous vous l’expliquions ici, contrairement à une chambre d’hôtel, les appartements en location courte durée possèdent une cuisine, un vrai plus à l’heure où la date de réouverture des restaurants n’est toujours pas fixée par l’État.

 
 

Quant au prix des locations, il est difficile d’anticiper son évolution : certes, la demande de voyageurs ne sera pas, du moins à court et moyen terme, au niveau d’avant-crise. Les touristes reviendront très progressivement, et de moins loin (aussi longtemps que la règle des 100 kms restera en vigueur). Le télétravail va probablement perdurer en partie et les déplacements professionnels se feront moins nombreux. Mais l’offre globale d’hébergements va également baisser : certains hôtels vont peut-être faire faillite et de nombreux propriétaires d’appartements meublés vont devoir les mettre en vente ou basculer sur des locations longue durée.

Au Chat Qui Dort, nous sommes confiants dans l’avenir. Même si le coup est rude pour le secteur du tourisme, nous voyons cette crise comme une opportunité unique pour nous améliorer et renforcer la relation de confiance qui nous lie à nos clients.

Portez-vous bien.